Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства

Общее собрание

Подходя к своему дому, где Вы являетесь собственником квартиры (собствен­ником помещения), Вы думаете о том, что «Вот мой дом родной». И это действи­тельно так. Многоквартирный дом - это один живой организм. По трубам бежит вода. Крыша защищает от дождя. Стены дома сохраняют тепло. Собственники квартир, проживающие в жилом доме, сообща управляют содержанием дома. А как управляют? Через участие в общем собрании путем голосования.

Что такое общее собрание? В Жилищном Кодексе РФ (п.1, ст.44) говорится так: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме яв­ляется органом управления многоквартирного дома».

А для чего нужно собирать общее собрание, принимать какие-то реше­ния?

Это нужно, прежде всего, Вам, собственники квартир. Только Вы, сообща, большинством голосов (более 50%), можете принимать решения, касающиеся вопросов содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Сообща, собственники квартир являются «хозяином дома». За Вас никто такие решения принимать не может.

В каждом жилом доме есть инициативные люди. У них возникают вопросы: «Кто и как управляет нашим домом?», «Почему на ремонт дома собираются та­кие большие деньги?», «Как навести порядок в нашем доме?».

Знакомые вопросы? Да! И чтобы решить такие вопросы, необходимо орга­низовать общее собрание собственников квартир жилого дома и решать возни­кающие проблемы.

С чего начинать?

Шаг 1.

Поставьте перед собой цель. Подумайте, чего Вы должны достичь и как будете осуществлять задуман­ное. Варианты:

1) жилой дом только построили и необходимо выбрать управляющую компанию или организовать товари­щество собственников жилья (ТСЖ);

2) собственники жилого дома выбрали управляющую компанию или органи­зовали ТСЖ, а управляющая компания не выполняет свои обязательства по договору управления, члены правления ТСЖ плохо руководят организаци­ей работ по содержанию и ремонту дома. Необходимо:

а) переизбрать Управляющую организацию; переизбрать членов правления ТСЖ;

б) сдать кому-то в аренду подвал дома и получать от аренды доходы.
И так далее... Жизненные ситуации бывают различные.

Шаг 2.

Не замыкайтесь в себе с Вашими вопро­сами. Волнующие Вас вопросы по управле­нию общим имуществом многоквартирного дома, по оказанию жилищно-коммунальных услуг обсудите с Вашими соседями. Узнайте их мнение по обсуждаемым вопросам. Сооб­ща думается лучше.

Шаг 3.

Ознакомьтесь с Жилищным Кодексом РФ, с теми статьями, которые касаются проведения общего собра­ния, деятельности управляющей компании (ТСЖ). Мо­жет быть, у Вас на работе есть люди, которых устра­ивает работа их управляющей компании (ТСЖ). За­дайте вопросы по деятельности управляющей компа­нии (ТСЖ). Может, Вам нравится работа управляющей компании (ТСЖ) в соседнем дворе.

Чтобы разобраться в возникающих у Вас вопросах по состоянию дел в управлении Вашим домом, необходимо собрать информацию и ее обдумать.

Шаг 4.

Вы проделали определенную работу, разобрались со сложившейся ситуацией в доме, ознакомились с жилищным законодательством. И Вам стало ясно, что Вы готовы действовать для достижения своей цели.

Желательно найти активных помощников, единомышленников. И тогда Вы сможете организовать инициативную группу и стать ее лидером (ру­ководителем).

Шаг 5.

Подготовка общего собрания собствен­ников квартир жилого дома.

1. Для начала необходимо решить, в ка­кой форме Вы будете проводить общее со­брание:

- в очной форме, когда собственники помещений собираются совместно во дворе дома или в школе (статья 45 Жилищного Кодекса РФ);

- в заочной форме, когда инициативная группа разносит по квартирам бюл­летени и собственник квартиры письменно голосует по вопросам повестки дня общего собрания (статья 47 Жилищного Кодекса РФ).

1. Решить вопрос по дате проведения общего собрания. В летний период организовывать проведение общего собрания нежелательно, так как люди за­няты на дачах, оправляются в отпуск.
2. Инициативная группа, по инициативе которой созывается общее собра­ние собственников квартир в жилом доме, обязана сообщить собственникам квартир о проведении собрания не позднее чем за десять дней до даты его про­ведения (пункт 4 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ) (приложение 1).

В сообщении о проведении общего собрания собственников квартир в жи­лом доме должны быть указаны:

- сведения о лице (собственнике), по инициативе которого созывается дан­ное собрание;

- форма проведения данного собрания (очное или заочное голосование);

- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведе­ния данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня общего собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые бу­дут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Внимание. К членам инициативной группы будут обращаться жители дома с вопросами по повестке дня собрания, со своими предложениями по улуч­шению жизнедеятельности дома. Постарайтесь внимательно отнестись к дан­ным обращениям жильцов дома, выслушать и разъяснить суть вопросов, вы­носимых на голосование. В процессе голосования эти люди могут быть Ваши­ми сторонниками.

1. Если общее собрание будет проводиться в форме заочного голосования, то необходимо заготовить бланки бюллетеней заочного голосования.
2. Если общее собрание будет проводиться в форме совместного присут­ствия собственников квартир, то необходимо организовать регистрацию участ­ников собрания, заранее решить вопрос с предоставлением помещения для проведения собрания в школах, дворцах культуры, клубах и так далее.

Внимание. Общее собрание собственников квартир в жилом доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собра­ния, а также изменять повестку дня собрания (статья 46 Жилищного Кодекса РФ).

Шаг 6.

Для того, чтобы решение общего собрания по обсуждаемому вопросу счи­талось законным, необходимо, чтобы за него проголосовало большинство участников общего собрания. Об этом говорится в статье 46 Жилищного Кодекса РФ:

«Решения общего собрания собственников помещений в многоквартир­ном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большин­ством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собра­нии собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 -3 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ».

Если перед собранием не были избраны из чис­ла собственников квартир уполномоченные за под­счетом голосов, то подсчет голосов проводит пред­седатель собрания.

Внимание. Правом голосования на общем со­брании собственников квартир в жилом доме по вопросам, поставленным на голосование, облада­ют только собственники квартир в данном доме или их представители по доверенности (при­ложение 2).

Председатель собрания результат голосова­ния по вопросам повестки дня должен форму­лировать «за», «против», «воздержался».

Общее собрание проведено. Голоса подсчи­таны. Решение общего собрания собственни­ков квартир в жилом доме оформляется прото­колом. Протокол подписывают избранные на собрании председатель собрания и секретарь.

Решения, принятые общим собранием собственников квартир в жилом доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников путем размещения в доступном месте, например на информационных стендах у вход­ных дверей в подъезды домов.

Внимание. Решение общего собрания собственников квартир жилого дома, принятые в установленном Жилищным Кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников квартир данного жилого дома, в том числе для тех собственни­ков, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, члены инициативной группы, организовав и проведя об­щее собрание собственников помещений в своем доме и достигнув той цели, которую наметили в начале пути, являются победителями. И если Вы достиг­нете улучшения управления общим имуществом Вашего дома и оказания жилищно-коммунальных услуг, и пусть Вас не закидают благодарные жители дома цветами, Вы будете еще больше уважать себя!

Рекомендации. Не стесняйтесь просить помощи (консультации) у специ­алистов департаментов (комитетов) жилищно-коммунального хозяйства адми­нистраций населенного пункта, где Вы проживаете. Это поможет Вам сделать меньше ошибок, а соответственно Вы быстрее осуществите задуманное.

Какие законы защищают жильцов?

Прежде всего, жильцы должны знать, что их права защищены законом. Жилищный кодекс Российской Федерации определяет порядок осущест­вления контроля за выполнением управляющей организацией своих обяза­тельств, определенных в договоре управления жилищным фондом (прило­жение 3).

В договоре управления должны быть прописаны состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ, порядок определения цены договора, а также обязательства управляющей организации.

Если ответственность компании не прописана в договоре управления, то собственники могут опираться на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Рос­сийской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В них указан порядок изменения размера платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества.

Стандарт раскрытия информации для управляющих организаций (юри­дических лиц независимо от организационно-правовой формы собственно­сти или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основе договора управле­ния, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Россий­ской Федерации), утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия ин­формации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управле­ния многоквартирными домами».

Управляющими организациями информация раскрывается путем:

1. Опубликования на официальном сайте управляющей компании в сети Интернет или на официальном сайте органа исполнительной власти или органа местного самоуправления;

2. Опубликования в печатных средствах массовой информации;

1. Размещения на информационных стендах в помещении управляющей компании;
2. Предоставления информации на основании запросов, поданных в пись­менном или электронном виде.

Внимание. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремон­ту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и условиях их пре­доставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о тарифах на ком­мунальные ресурсы.

Кому жаловаться, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

В управляющую компанию

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвеча­ют перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и не­сут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации и договором.

1. Если компания не выполняет условия договора, жильцы могут написать претензию в саму управляющую организацию.

Предельные сроки устранения неисправностей конструктивных элементов и оборудования определены Правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

1. Если Вам отказали в решении проблемы, попросите письменный отказ от лица сотрудника управляющей компании.
2. Если такой вариант не пройдет и Вам не дадут письменного ответа, то сходите к директору управляющей компании и объясните всю суть происходя­щего.
3. Если Ваше заявление не зарегистрировали, отправьте его почтой с уве­домлением и описью. Ждите ответа.
4. Не устраивает ответ? Сотрудники не отреагировали на Ваше заявление? Обращайтесь в прокуратуру по месту нахождения управляющей компании и в республиканскую прокуратуру (для сведения: вся переписка идет в 2-х экзем­плярах: один остается у Вас с отметкой о регистрации).
5. После таких заявлений Вам обязаны выдать все необходимые справки. В случае невыполнения управляющей организацией договорных обязательств, собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от ис­полнения договора управления многоквартирным домом на основании реше­ния общего собрания собственников помещений в соответствии с пунктом 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой прав, свобод или законных интересов в соответствии с порядком, установлен­ным законодательством, в жилищную инспекцию

По вопросам некачественного предоставления жилищных услуг (протеч­ка кровли, разгерметизация межпанельных швов, соблюдение нормативного уровня и режима обеспечения отоплением, водоснабжением и другими комму­нальными услугами, наличия в жилых домах приборов учета энерго- и водо-ресурусов, наличие и соблюдение условий договора между собственниками и управляющей организацией), если компания никак не отреагировала на Вашу претензию, можно обратиться с заявлением в Государственную жилищную ин­спекцию Республики Хакасия. Инспекция может выписать штраф управляю­щей организации, если специалисты выявят факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств.

Адрес Государственной жилищной инспекции Республики Хакасия:

655000, Республика Хакасия, г. Абакан,

ул. Щетинкина, 18, а/я 60;

тел./факс: 8 (3902) 22-54-21

в Роспотребнадзор

Как потребители жилищных и коммунальных услуг, граждане могут обра­щаться за защитой своих нарушенных прав в Управление федеральной служ­бы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Хакасия.

Адрес Управления Роспотребнадзора:

655012, Республика Хакасия,

г. Абакан, ул. М. Жукова, 5 «а»-1;

Тел. 8 (3902) 22-26-81; эл. почта: tu@rpnrh.ru

Что такое плата за жилое помещение и коммунальные услуги?

Плата за жилое помещение включает в себя:

Для нанимателей жилого помещения:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Для собственников жилого помещения:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение не относится к коммунальным услугам. Она устанавливается на общем собрании собственников жилых помеще­ний и является одинаковой для собственников жилых и нежилых помещений.

Плата за коммунальные услуги включает в себя:

- плату за отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого то­плива при наличии печного отопления);

- плату за холодное и горячее водоснабжение;

- плату за водоотведение;

- плату за электроснабжение;

- плату за газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах) (Основание: ст. 154 Жилищного кодекса РФ).

Плата за коммунальные услуги определяется расчетным путем исходя из объема потребленных услуг (при наличии приборов учета) или нормативов по­требления (при отсутствии приборов учета) и тарифов на соответствующий коммунальный ресурс.

Как рассчитать коммунальные платежи?

Расчет коммунальных платежей на примере квартиры общей площадью 54 кв. м, в которой зарегистрированы 3 человека.

Итак, мы платим за:

Отопление

Плата за отопление при отсутствии общедомовых приборов учета рас­считывается в следующем порядке:

Плата _{отопление} = N × T × 54

где:

N - Гкал/кв. м. - норматив тепловой энергии, необходимый на отопление 1 кв.м в месяц;

T - руб./Гкал - тариф на тепловую энергию;

54 кв. м - общая площадь жилого помещения.

Горячее водоснабжение (ГВС)

Плата за горячее водоснабжение на 3 человека

без приборов учета рассчитывается следующим образом:

Плата гвс = Т гвс × N ×3

где:

Т_гвс - руб./ куб. м - тариф на горячую воду;

N - куб. м/чел./месяц - норматив потребления ГВС на 1 человека в месяц;

3 - количество зарегистрированных граждан.

По квартирным приборам учета рассчитывается в следующем порядке:

Плата гвс = Т гвс ×V

где:

Т_гвс - руб./ куб. м - тариф на горячую воду;

V - куб. м - объем горячей воды по показаниям прибора учета.

Холодное водоснабжение и водоотведение

Плата за холодное водоснабжение и водоотведение без приборов учета в домах, оборудованных водопроводом, канализацией, быстродействующими газовыми нагревателями, на семью из 3 человек рассчитывается в следующем порядке:

Плата хвс = N × (Т хвс ×Т в/о) × 3  

где:

N - куб. м в месяц на 1 человека - норматив потребления услуги по водоснабжению и водоотведению;

Т_хвс - руб./куб. м - тариф на услуги водоснабжения;

Т_в/о - руб./куб. м - тариф на услуги водоотведения;

3 - количество зарегистрированных граждан.

Плата за холодное водоснабжение по квартирным приборам учета рассчитывается в следующем порядке:

Плата хвс = Т хвс × V хвс

где:

Т_хвс - руб./куб м - тариф на холодную воду;

Vхвс - куб. м - объем холодной воды по показаниям приборов учета.

Плата за услуги водоотведения по квартирным приборам учета рассчитывается в следующем порядке:

Плата в/о = Т в/о × (V гвс × Vхвс)

где:

Т_в/о - руб./куб м - тариф на водоотведение;

V гвс - куб. м - объем горячей воды по показаниям приборов учета;

Vхвс - куб. м - объем холодной воды по показаниям приборов учета

V гвс + V хвс = V св куб. м

- объем сточной воды равен расходу потребляемой воды.

Газоснабжение

Расчет платы за услуги газоснабжения в домах с газовой плитой на семью из 3 человек производится в следующем порядке:

Плата газ = Т сг × N × 3

где:

N - куб. м с 1 человека в месяц - норматив расхода сжиженного газа;

Т_сг - руб./куб. м - розничная цена на сжиженный газ;

3 - количество зарегистрированных граждан.

Внимание. В примерах с расчетом платы за горячее и холодное водоснаб­жение используются значения объемов воды по показаниям приборов учета. При этом учитывается суммарный объем, подсчитанный всеми приборами, установленными в квартире.

В случае, если приборы учета в квартире не установлены, рассчитывать плату следует по нормативу.

Ответы на часто задаваемые вопросы в жилищно-коммунальной сфере

1. Какие услуги мы оплачиваем за каждого человека, а какие - за квадратный метр?

Плата за жилое помещение не зависит от количества зарегистрированных человек. Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что собственники квартир обязаны нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома согласно своей доле в праве общей собственности. Доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади квартиры (ст. 39, 42 ЖК РФ), таким образом, размер платы за содержание жи­лья устанавливается на квадратный метр.

Оплата за отопление рассчитывается исходя из занимаемой площади жи­лья. При наличии коллективных приборов учета теплоэнергии в расчет платы за отопление принимаются среднемесячные показатели за предыдущий год, с последующим перерасчетом в конце года, при условии, что собственники жи­лых помещений многоквартирного дома приняли такое решение на общем со­брании собственников помещений в многоквартирном доме. Платежи за дру­гие коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение) осуществляются по показаниям приборов учета. При их от­сутствии, платеж рассчитывается исходя из нормативов потребления каждо­го вида услуг на человека, установленных органами государственной власти.

2. Что относится к плате за коммунальные услуги для населения?

Согласно части 4 ст.154 Жилищного кодекса РФ в плату за коммунальные услуги относятся:

- горячее и холодное водоснабжение;

- водоотведение;

- электроснабжение;

- газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

- отопление (в том числе поставки твердого топлива при наличии печно­го отопления).

3. Если в жилом доме стоит прибор учета тепловой энергии, то осуществляется ли перерасчет за отопление жильцам дома? Если да, то каким образом?

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, размер платы за отопление в жилом помещении многоквартирного дома 1 раз в год корректируется исполнителем (теплоснабжающей организаци­ей) исходя из количества фактически потребленной тепловой энергии. Пе­рерасчет производится согласно Приложению № 2 к указанному постанов­лению.

4. Где можно узнать информацию о стоимости коммунальных услуг?

В управляющих компаниях, с которыми заключен договор предоставления и обслуживания коммунальных услуг, в органах исполнительной власти субъ­ектов Российской Федерации, осуществляющих полномочия в области госу­дарственного регулирования тарифов. В Республике Хакасия таким органом определен Государственный комитет по тарифам и энергетике Республики Ха­касия.

5. Тарифы на водоснабжение - высокие, а качество услуг им не соответствует. Куда можно обратиться, чтобы сделали перерасчет?

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг граж­данам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, раз­мер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению. В слу­чае непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммуналь­ных услуг ненадлежащего качества потребитель уведомляет об этом исполни­теля в письменной форме или устно (в том числе по телефону). Исполнитель (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно­строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобре­тающая коммунальные ресурсы) направляет своего представителя для выяс­нения причин непредоставления или предоставления коммунальных услуг не­надлежащего качества (с составлением соответствующего акта). Акт о непред­ставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг не­надлежащего качества является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нару­шение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором.

6. Почему жители 1-го этажа должны оплачивать лифт, если этой услугой не пользуются?

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквар­тирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не явля­ющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том чис­ле межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инже­нерные коммуникации, оборудование и т.д. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим до­лям в праве общей собственности на это имущество (п.28 Правил).

7. Как рассчитывается плата за вывоз твердых бытовых отходов - с 1 человека или с 1 кв. м общей площади? Как она взимается с квартиры, в которой никто не зарегистрирован и не проживает?

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, в структуру платы за жилое помещение включается плата за содержание и ре­монт жилого помещения. Согласно п. 11 Правил содержания общего имуще­ства в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя сбор и вывоз твердых бытовых отхо­дов, а согласно п. 28, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей соб­ственности на это имущество. Определение долей в праве общей собственно­сти на общее имущество в многоквартирном доме регламентируется ст. 37 Жи­лищного кодекса Российской Федерации, которая устанавливает долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собствен­ника помещения в этом доме пропорционально размеру общей площади ука­занного помещения. Кроме того, ст. 39 Жилищного кодекса Российской Феде­рации определяет, что доля обязательных расходов на содержание общего иму­щества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собствен­ности на общее имущество, т.е. на 1 кв.м общей площади жилого помещения.

Скачать присоединенный файл