javascript:;
Официальный портал органов исполнительной власти Республики ХакасияИнтернет-приёмная Министерства регионального развития Республики ХакасияГорячие линииПереселение из аварийного жильяОбщественный совет по ЖКХЖильё для российской семьиЭлектронное ЖКХ Республики Хакасия

Путеводитель по изменениям жилищного законодательства. Что нужно знать собственнику квартиры

Министерство регионального развития Республики Хакасия

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ИЗМЕНЕНИЯМ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ КВАРТИРЫ

ВВЕДЕНИЕ

 

В 2011 - 2012 году произошли серьезные изменения в жилищном законодательстве.

В Жилищный кодекс Российской Федерации вне­сены принципиальные изменения, ориентированные на регламентацию создания и функционирования ТСЖ, усиления контроля в сфере управления много­квартирными домами со стороны органов местного самоуправления и государственного жилищного надзора.

Принято и вступает в силу Постановление Прави­тельства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставле­нии коммунальных услуг собственникам и пользова­телям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которое заменит Постановление Правитель­ства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». В издании коротко сформулированы основные отличия постановления № 354 от «предшественника» — 307-го постановления.

Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731 достаточно четко формулирует перечень сведений, который подлежит раскрытию. В издании акцентировано внимание на наиболее интересующие граждан сведения.

Совет многоквартирного дома – это абсолютно новый продукт российского жилищного законодательства. Законодатель пытается вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом. В тех домах, где работают управляющие компании, создается институт советов многоквар­тирных домов. В издании наиболее полно изложен материал о Совете дома, что это такое и пути его создания.

 

Основные изменения действующего жилищного законодательства Российской Федерации

 

Изменения Жилищного кодекса Российской Федерации

Выбор управляющей компании, создание ТСЖ

 Для управления вновь возведенных многоквартирных домов после их ввода в эксплуатацию органы местного самоуправления обязаны будут проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации. Раньше компания-застройщик могла создать свою обслуживающую организацию или организовать формальное товарищество собственников жилья (ТСЖ), передав им в управление дом.

 ТСЖ может быть создано только в одном многоквартирном доме. Решение о его создании принимается на общем собрании более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа собственников в доме. Одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов может быть создано только если в этих домах в сумме не более тридцати квартир и если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащими в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования.

Полномочия органов государственной власти

            Определены полномочия органов государственной власти. В частности предусмотрено, что к полномочиям органов государственной власти отнесено ведение реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами или оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

В соответствии с законом расширены полномочия Государственных жилищных инспекций. Теперь они получают существенные рычаги влияния на ТСЖ и управляющие организации. В частности, право проверять правомерность создания ТСЖ, принятия решения о выборе управляющей компании, правомерность утверждения условий договора на управление многоквартирным домом. Раньше действенным, но длительным и трудоемким способом выяснения законности работы управляющей компании являлся только суд.

Более того, до 1 марта 2013 года Государственные жилищные инспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний.

Расширены полномочия органов местного самоуправления. На основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме о ненадлежащем выполнении управляющей организацией своих обязательств, органы местного самоуправления обязаны организовать проведение проверки ее деятельности в пятидневный срок. В случае если по ее результатам факты ненадлежащего исполнения указанных обязательств подтвердятся, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией, о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Закон обязывает также органы местного самоуправления предоставлять гражданам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг.

Совет многоквартирного дома и оплата ЖКУ

Впервые в жилищном законодательстве определены функции и порядок создания Совета многоквартирного дома, не управляющегося товариществом или кооперативом. Создание такого Совета является обязательным. К числу его функций относятся: обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; обсуждение предложений о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и др.

Совет избирается сроком на два года общим собранием собственников жилых помещений.

При наличии решения общего собрания собственников платежи за коммунальные услуги могут оплачиваться напрямую ресурсоснабжающей организации, за исключением тех объемов, которые вносятся на общедомовые нужды.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате, а также при заключении или выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

 

Утверждены новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

 

Новые Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг, в том числе устанавливают права и обязанности исполнителей и потребителей коммунальных услуг, контроль за качеством предоставления услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Правилами предоставления коммунальных услуг весьма подробно регламентируется содержание и порядок заключение договора на обслуживание жилых домов и предоставление, и учет коммунальных услуг. Основная обязанность за деятельностью в этом направлении возлагается на управляющие компании. В частности определено, что при заключении договоров достаточно жестко ставится условие по их содержанию: если потребитель заключил договор с управляющей компанией, который не соответствует условиям новых Правил, то действующей нормой считаются положения постановления № 354.

По каждому виду коммунальных услуг вводится два платежа:

- за потребление непосредственно внутри квартиры;

- за потребление на общедомовые нужды. При этом вводится норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды в многоквартирном доме. Это упорядочит расчеты в случае, когда отсутствует коллективный прибор учета.

Также ужесточена ответственность неплательщика. Теперь ограничение предоставления коммунальных услуг может наступить не через 6 месяцев, как сейчас, а через 3 месяца.

Потребителям предоставлена возможность заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг.

Пересмотрены алгоритмы расчетов за коммунальные услуги, как при наличии приборов учета, так и при их отсутствии. Исключена норма, когда в конце года на потребителей, у которых установлены индивидуальные приборы учета, распределялся весь годовой небаланс потребления по многоквартирному дому.

Фактическим оператором снятия показаний приборов учета и организатором их эксплуатации становится управляющая компания. Так же управляющая компания становится посредником при фиксировании фактов нарушения качества предоставляемых коммунальных услуг.

В состав мероприятий по содержанию общедомового имущества включаются мероприятия по энергосбережению, установке и снятию показаний приборов учета, а так же затраты на содержание информационных систем по учету.

Одна из главных целей постановления – усиление контроля за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть управляющими компаниями и ТСЖ. Причем речь идет о контроле как со стороны органов власти, так и собственников квартир.

 

О внесении изменений в стандарт раскрытия информации

 Постановлением Правительства РФ от 06.02.2012 № 94 «О внесении изменений в стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» установлены особенности раскрытия информации и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора с управляющей организацией.

 ТСЖ, ЖСК (ЖК) осуществляющие на день вступления в силу настоящего Постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с утвержденными настоящим Постановлением изменениями в течение 3 месяцев со дня вступления в силу настоящего Постановления (дата вступления в силу - 23 февраля 2012 года).

Товариществами и кооперативами информация раскрывается путем:

а) обязательного опубликования информации на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору товарищества и кооператива:

- сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

- сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого товарищество или кооператив осуществляют свою деятельность;

б) размещения информации на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в доме;

в) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном виде, а при наличии технической возможности в электронном виде.

 

Об административной ответственности организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами за нарушение требований утвержденного стандарта.

Федеральным законом от 06.12.2011 № 403-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» в КоАП РФ внесены изменения, в соответствии с которыми вводятся санкции к организациям, занимающимся деятельностью по управлению многоквартирными домами, за нарушение требований стандарта раскрытия информации, установленных постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Кодекс РФ об административных правонарушениях дополнен статьей 7.23.1 «Нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Срок начала действия административной ответственности с 18 декабря 2011 года.

Должностные лица, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договоров управления, могут быть привлечены к административной ответственности за следующие действия:

- нарушение порядка, способов или сроков раскрытия информации;

- раскрытие информации не в полном объеме;

- предоставление недостоверной информации.

Нарушение требований стандарта раскрытия информации влечет наложение административного штрафа:

- на должностных лиц в размере от 30 000 до 50 000 рублей;

- на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей от 250 000 до 300 000 рублей.

 Повторное административное правонарушение влечет дисквалификацию должностного лица на срок от 1 года до 3 лет.

 

Изменения в Жилищном кодексе Российской Федерации

 

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, направленные на совершенствование регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, в том числе товариществами собственников жилья (ТСЖ) и управляющими организациями.

Федеральным законом от 18.07.2011 № 242-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» внесены изменения в ст. 2, 4, 12, 13, 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

Федеральным законом от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в статьи 110 и 111 ЖК РФ. Уточнено понятие жилищного или жилищно-строительного кооператива. Так, «жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом».

Установлен статус жилищного кооператива при проведении реконструкции многоквартирного дома и статус жилищно-строительного кооператива при строительстве и реконструкции дома. Они выступают в указанных случаях в качестве застройщика и обеспечивают на принадлежащем им земельном участке соответственно реконструкцию либо строительство или реконструкцию этого дома в соответствии с выданным таким кооперативам разрешением на строительство.

Уточнено также положение о том, кто может быть членом жилищного кооператива. Членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста 16 лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством РФ;

3)юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, направленные на совершенствование регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, в том числе товариществами собственников жилья (ТСЖ) и управляющими организациями.

Изменения коснулись следующих статей ЖК РФ.

 

Статья 12 ЖК РФ «Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений».

На Правительство РФ возложены полномочия по координации деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих функции в сфере госконтроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также по контролю за исполнением нормативных правовых актов этими органами.

К полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений отнесено ведение реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и по оказанию услуг (выполнению работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

 

Статья 20 ЖК РФ изложена полностью в новой редакции. В этой статье дается понятие государственного жилищного надзора.

Под государственным жилищным надзором понимаются:

— деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных жилищным законодательством, в том числе по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности, законодательством РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений;

— деятельность органов исполнительной власти субъектов РФ по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ.

К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, организацией и проведением проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, применяются положения федерального закона.

Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг, требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В новой редакции в данной статье дается перечень полномочий должностных лиц органов государственного жилищного надзора, являющихся государственными жилищными инспекторами. Указанные лица в порядке, установленном законодательством РФ, имеют право:

1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) органа государственного жилищного надзора о назначении проверки:

— посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования;

— проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю;

— проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ;

— по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;

3) выдавать предписания:

— о прекращении нарушений обязательных требований,

— об устранении выявленных нарушений,

— о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;

4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;

5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

В случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд соответственно с заявлениями:

— о ликвидации товарищества;

— о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ;

— о признании договора управления данным домом недействительным.

Предполагается, что это позволит выявлять фальсификации как при организации товариществ, так и при их дальнейшей деятельности. При выявлении нарушений по результатам проверки указанные органы направляют ТСЖ предписание с требованием об их устранении в 6-месячный срок с момента направления такого предписания.

В случае неисполнения такого предписания или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения уполномоченные органы вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений, и о признании договора управления данным домом недействительным.

 

Что это значит?

Налицо кардинальное расширение функций и полномочий органов государственного жилищного надзора. Новая норма носит отсылочный характер, то есть на основании данной нормы должны быть приняты подзаконные нормативные правовые акты на уровне субъекта РФ. Соответственно, высшим исполнительным органом государственной власти в Республике Хакасия – Правительство Республики Хакасия.

Деятельность уполномоченных органов исполнительной власти Республики Хакасия в области государственного жилищного надзора будет направлена на предупреждение, выявление и пресечение нарушений жилищного законодательства, причем в отношении самого широкого круга лиц.

Органы государственного жилищного надзора теперь вправе заниматься вопросами, не только связанными с непосредственной безопасностью проживания в МКД, но связанными с легитимностью принятия решений общими собраниями в МКД и ТСЖ.

Кроме того, органы государственного жилищного надзора теперь вправе обратиться в суд по различным вопросам, связанным с защитой прав собственников помещений.

С учетом значительной правовой неграмотности нашего населения, теперь у граждан отпадает необходимость самостоятельно запускать продолжительный и дорогой судебный процесс.

 

Статья 36 ЖК РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». В данной статье детализирован состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, принадлежащего на праве общей долевой собственности.

 

Статья 44 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме». В данной статье уточнена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по принятию решений о капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Статья 47 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования». Согласно новой редакции общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования только в случае, если при проведении очного собрания оно не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

 

Что это значит?

Для решения любых, даже незначительных вопросов, законодатель обязал собственников помещений предварительно собрать очное собрание, и только в том случае, если очное собрание не имело установленного законом кворума, и только после несостоявшегося очного собрания возможно будет проведение общего собрания в форме заочного голосования. На практике эти новации к значительному замедлению разрешения назревших вопросов.

В отношении данной нормы, в принципе разумной, можно было бы отдать решение проблемы самим собственникам помещений в МКД в зависимости от категории требующих решения вопросов. В таком случае процедуру можно было бы закрепить в уставе ТСЖ, либо в протоколе собрания собственников помещений в МКД.

 

Введена новая статья 116.1 ЖК РФ «Требования к должностным лицам жилищного кооператива». Данной статьей установлены требования к членам правления жилищного кооператива (в том числе председателю), членам ревизионной комиссии и главному бухгалтеру (бухгалтеру). Ими не могут быть:

- лица, судимые за умышленные преступления;

- лица, в отношении которых не истек срок дисквалификации;

- бывшие руководители, их заместители или главные бухгалтера (бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования (либо индивидуальные предприниматели, осуществлявшими деятельность в указанных сферах), если такие организации (индивидуальные предприниматели) были исключены из членов саморегулируемых организаций в указанных сферах или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры банкротства прошло менее чем три года.

 

Статья 136 ЖК РФ «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья».

Что такое ТСЖ?

ТСЖ – это объединение собственников жилых помещений, которые совместно хотят управлять своим домом. ТСЖ позволяет самим жильцам контролировать, каким образом и куда именно тратятся их деньги. Управляющие органы ТСЖ – а это председатель, Правление и ревизионная комиссия – не назначаются свыше, а избираются самими собственниками жилья. И только сами собственники на общем собрании могут решить, сколько они будут платить за содержание жилья и как эти деньги будут тратиться.

 Только сами жильцы, объединившись, могут контролировать расходование своих средств и не допускать воровства. Сейчас ТСЖ – единственный способ поставить ЖКХ под реальный контроль горожан.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. В данной статье уточнены требования к порядку создания ТСЖ:

- протокол общего собрания собственников, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками

 помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений;

- ТСЖ может быть создано:

а) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Судя по всему, предлагается сделать так, чтобы собственники квартир одного многоквартирного дома могли выходить из так называемого большого многодомного ТСЖ, то есть в многоквартирном доме собственникам дается право самостоятельно решить вопрос о создании самостоятельного товарищества;

б) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Установлен перечень документов, представляемых в регистрационный орган. К таким документам относятся:

- протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава;

- устав товарищества;

- сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

 

Статья 137 ЖК РФ «Права товарищества собственников жилья». Уточнена система договорных обязательств.

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

 

Статья 138 ЖК РФ «Обязанности товарищества собственников жилья». Данной статьей установлено, что:

- ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ;

- в случае внесения изменений в устав ТСЖ представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания копий текстов соответствующих изменений.

 

Статья 140 ЖК РФ «Реорганизация товарищества собственников жилья». Уточнены условия реорганизации ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, в форме разделения и выделения. Данное решение может быть принято только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Статья 142 ЖК РФ «Объединение товариществ собственников жилья».

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья.

 

Статья 143 ЖК РФ «Членство в товариществе собственников жилья». Установлен перечень сведений, включаемых в реестр членов ТСЖ и определен момент прекращения членства в ТСЖ. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в статье 161 ЖК РФ способов управления многоквартирном доме.

 

Введена новая статья 143.1 ЖК РФ «Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме». В данной статье установлены права указанных лиц на получение информации о деятельности ТСЖ, на предъявление требований к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и др. Установлен определенный перечень документов, которые ТСЖ обязано предоставить для ознакомления собственникам помещений в многоквартирном доме.

 

Статья 145 ЖК РФ «Общее собрание членов товарищества собственников жилья». Уточнена компетенция общего собрания членов ТСЖ, в частности к его компетенции отнесено утверждение:

- смет доходов и расходов ТСЖ на год;

- отчетов об исполнении таких смет;

- аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

- годового отчета о деятельности правления ТСЖ;

- заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности.

К полномочиям общего собрания членов товарищества собственников жилья дополнительно отнесено избрание председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий.

 

Статья 146 ЖК РФ «Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья». Установлено, что общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Положения ст. 45—48 ЖК РФ распространены на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ.

 

Статья 147 ЖК РФ «Правление товарищества собственников жилья». В данной статье установлены требования к членам правления ТСЖ и уточнен порядок принятия решения правлением ТСЖ и введены ограничения для граждан, избираемых в состав членов правления товарищества собственников жилья.

 

Статья 148 ЖК РФ «Обязанности правления товарищества собственников жилья».

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

 

Статья 149 ЖК РФ «Председатель правления товарищества собственников жилья».

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

 

Статья 150 ЖК РФ «Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья». Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1)                       проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской отчетности товарищества;

3) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

4) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

 

Статья 153 ЖК РФ «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». В данной статье решается проблема несения владельцами помещений в домах-новостройках до регистрации ими прав собственности на построенные помещения расходов на содержание многоквартирного дома и оплату коммунальных услуг. Обязанность по внесению указанных платежей возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

 

Статья 155 ЖК РФ «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Статьей установлено, что на основании решения общего собрания собственники и наниматели могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.

 

Статья 160 ЖК РФ «Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг». Статьей вводится стимулирование добросовестного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами льготных категорий. При невнесении платы льготирование платы будет временно приостанавливаться.

 

Что это значит?

Налицо дальнейший контроль за деятельностью ТСЖ. Отныне протокол о создании ТСЖ и утверждении его устава должен быть представлен в органы ФНС с подписями всех проголосовавших за такое решение. Таким образом, фактически вводится еще один контролирующий орган – Федеральная налоговая служба.

Нововведения носят, безусловно, позитивный характер, поскольку исключает возможность фальсификации протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, снижен риск создания ТСЖ без участия собственников помещений в МКД.

Опять же налицо дальнейшее, и снова полностью соответствующее логике нового жилищного законодательства усиление контрольных функций в данном случае уже органов местного самоуправления в сфере регулирования деятельности ТСЖ. Признание статьи 139 ЖК РФ утратившей силу означает законодательный запрет создания ТСЖ на стадии строительства многоквартирных домов будущими собственниками помещений в таких домах.

Эту новацию следует расценивать, как положительную, поскольку, в соответствии с данной отмененной ныне нормой, ТСЖ в стоящихся домах ранее создавались, в первую очередь, застройщиками, пользовавшимися наличием у них большинства голосов.

В результате такие, созданные застройщиком ТСЖ, зачастую не отражали интересы будущих собственников-дольщиков, как имевшихся на тот момент создания такового ТСЖ, так и появляющихся в дальнейшем. Такие подконтрольные застройщику ТСЖ, соответственно, обычно заключали договоры управления, в свою очередь, опять же с подконтрольными застройщику управляющими компаниями, что объективно не могло не способствовать различным злоупотреблениям со стороны застройщиков.

Однако запрет на создание ТСЖ на стадии строительства дома отнюдь не означает анархию в сфере управления данным домом. Согласно частям 13,14 статьи 161 ЖК РФ, органом местного самоуправления должен быть проведен открытый конкурс по отбору управляющей компании для управления вновь построенным домом.

До заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, обязанности по управлению домом возлагаются на застройщика.

Таким образом, данные новые нормы в совокупности со стандартами и правилами деятельности по управлению многоквартирными домами, которые будут установлены Правительством Российской Федерации, должны в определенной мере исключить нарушения прав будущих собственников-дольщиков со стороны застройщика.

 

Статья 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом». Определены общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом. Раскрывается содержание понятия «надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». Для стабилизации отношений по обеспечению коммунальными услугами вводятся требования, обязывающие управляющие организации, ТСЖ и собственников при непосредственном управлении многоквартирным домом заключать договоры ресурсоснабжения.

Установлен порядок выбора и заключения договора с управляющей организацией в домах-новостройках; урегулированы вопросы ответственности лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций за выполнение обязательств в соответствии с заключенными договорами, и ТСЖ и кооперативов за содержание общего имущества.

 

Статья 162 ЖК РФ «Договор управления многоквартирным домом». Установлено, что сроки, установленные часть 5 данной статьи, не распространяются на договор управления многоквартирным домом, заключаемый с застройщиком. Уточнено право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться в одностороннем порядке на основании решения общего собрания от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

 

Статья 163 ЖК РФ «Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности». Данной статьей уточнен порядок регулирования управления многоквартирным домом, в котором более 50% помещений принадлежит публично-правовым образованиям. Управление осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса

 

Статья 164 ЖК РФ «Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме». Уточнен порядок заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома при непосредственном управлении.

 

Статья 165 ЖК РФ «Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами» практически полностью переработана. Уточнены обязанности органа местного самоуправления, управляющих организаций, ТСЖ и жилищных кооперативов по предоставлению гражданам информации о размерах платы за жилье и коммунальные услуги и применяемых тарифах. Установлены обязанности органов местного самоуправления по предоставлению гражданам информации по их запросам:

- о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг;

- о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, расположенных на территориях муниципальных образований;

- о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов;

- о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг;

-о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение.

Установлены обязанности ресурсоснабжающих организаций, а также лиц, предоставляющих коммунальные услуги и оказывающих услуги по содержанию и ремонту жилых домов и, по предоставлению органам местного самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах).

 

Что это значит?

 Налицо кардинальное расширение функций и полномочий органов местного самоуправления. Если в предыдущей редакции ЖК РФ нормы, касающиеся деятельности органов местного самоуправления в сфере управления многоквартирными домами, носили крайне не конкретный и преимущественно декларативный характер, то новая редакция ЖК РФ в значительной мере исправила данный недостаток.

Деятельность органов местного самоуправления в сфере управления многоквартирными домами будет направлена на предупреждение, выявление и пресечение нарушений жилищного законодательства управляющими организациями и ТСЖ.

Как видно из новой редакции статьи 165 ЖК РФ органы местного самоуправления теперь вправе на основании обращений собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ или ЖСК проверять в пятидневный срок деятельность управляющей организации.

В случае, если по результатам указанной проверки будет выявлено не выполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения должен созывать собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Также орган местного самоуправления обязан предоставлять гражданам указанную в статье 164 ЖК РФ информацию, касающуюся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Данные новации законодательства, безусловно, следует расценивать, как полезные и необходимые, однако вряд ли они реально заработают в ближайшее время, учитывая явный недостаток кадрового, финансового и организационного потенциала органов местного самоуправления, необходимого для решения провозглашенных задач.

 

Статья 158 ЖК РФ «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме»

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

2. Решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома должно быть принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в случаях, порядке и сроки, установленные в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, с учетом требований законодательства о сроке проведения капитального ремонта, необходимом объеме и видах работ, порядке и сроках оплаты расходов на проведение капитального ремонта. Работы по капитальному ремонту, предусмотренные таким решением, должны обеспечивать соблюдение установленных законодательством Российской Федерации требований о надежности, безопасности и энергоэффективности многоквартирного дома. Срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома, установленный решением собственников помещений в многоквартирном доме, устанавливается не позднее срока, рассчитанного в порядке, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Не допускается использование средств, вносимых на осуществление капитального ремонта многоквартирных домов, на цели, не связанные с обеспечением финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Меры социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, установленные федеральными законами, не распространяются на собственников помещений в многоквартирном доме в части платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного, в порядке, предусмотренном законом субъекта Российской Федерации.

 

 

Статья 165 ЖК РФ «Создание условий для управления многоквартирными домами»

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

3. Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

 

 

Статья 161.1 ЖК РФ «Совет многоквартирного дома»

Совет дома. Что это такое и как его создать.

Собственники домов, в которых не были организованы ТСЖ, и, если дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (в том числе, если дом в непосредственном управлении), и в доме более чем четыре квартиры, согласно новому законодательству обязаны создать Совет дома.

В противном случае пунктом 2 статьи 161.1 ЖК РФ предусмотрен принудительный порядок реализации приведенной нормы: если в течение календарного года решение об избрании совета не принято или не реализовано, мэрия в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома.

Для большинства домов, то есть тех, которые были введены в эксплуатацию до 17 июня 2011 года, этот срок истекает 17 июня 2012 года. В связи с этим в помощь собственникам МКД мы публикуем материалы в помощь собственникам МКД.

 

Прежде всего, что такое Совет дома?

Совет многоквартирного дома – это абсолютно новый продукт российского жилищного законодательства. Таким способом законодатель пытается вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом, так как в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого.

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании из числа собственников помещений данного дома. Из числа членов совета избирается его председатель.

Полномочия Совета закреплены в пунктах 5, 8 статьи 161.1 ЖК РФ. В полномочия Совета входит право:

- созывать общее собрание собственников;

-направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы, обязательные для исполнения этими органами;

-представлять годовой отчет о выполнении планов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на общем собрании собственников и т.д.

Наиболее важными являются следующие моменты:

1. Организация и контроль над выполнением решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2. Планирование и организация деятельности по управлению многоквартирным домом.

3. Контроль над оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Совет от имени собственников подписывает акты выполненных работ и услуг с организациями, предоставляющими услуги по содержанию общего имущества и коммунальным услугам.

4. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

5. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, Совет многоквартирного дома выполняет контрольно-надзорные функции при управлении многоквартирным домом Управляющей компанией. В связи с этим, вся отчетность Управляющей компании рассматривается и контролируется Советом, который теперь законодательно закреплен как представитель всех собственников (множество лиц) помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах. При этом создание Совета многоквартирного дома является обязательным для собственников. Считается, что это должно позволить им быть в курсе проблем управления многоквартирным домом, а Управляющим компаниям должно позволить избежать рутиной работы по объяснению каждому собственнику той или иной ситуации и полноценно сосредоточиться на содержании общего имущества многоквартирного дома.

 

Функции совета МКД

1) обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносить на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному Кодексу;

3) представлять собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представлять собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании собственников свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом дома совместно с такой комиссией;

5) осуществлять контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений и пользователям помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представлять на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.

Количество членов совета устанавливается на общем собрании собственников помещений МКД. Если иное не установлено решением общего собрания собственников, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников избирается председатель совета. Председатель осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников.

 

Функции председателя совета многоквартирного дома:

  1. До принятия общим собранием собственников решения о заключении договора управления многоквартирным домом председатель вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом он вправе вступить в переговоры относительно условий следующих договоров:

- при непосредственном управлении МКД, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, которые будут осуществлять такие услуги, заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

- при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией заключают на основании решения общего собрания собственников.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

- по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за оговоренную плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

- договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2. Председатель доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вышеуказанным вопросам.

3. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, председатель заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом или договоры по вопросам, указанным выше. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

4. Председатель осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений; подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений и нанимателям.

5. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, председатель выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

 

Другие положения

Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений или по решению совета многоквартирного дома.

 

Что это значит?

Введение такого института, как Совет многоквартирного дома, должно изменить многое в управлении многоквартирными домами – там, где собственники заключили договор с управляющей компанией, а это подавляющее большинство домов.

Это важнейший для собственников и УК инструмент обратной связи, контроля и представительства. По этим параметрам многое теперь сближает и дома УК, и дома ТСЖ. Функции Совета многоквартирного дома и его председателя во многом совпадают с функциями правления ТСЖ и его председателя. Теперь основная проблема – найти тех людей, которые образуют эти советы.

В формировании Советов заинтересованы и сами управляющие компании, которые нацелены на формирование эффективной обратной связи с собственниками. Система отчетности, приемки работ, контроля состояния дома, выработка предложений, составление планов работ – все это совместные задачи и управляющих компаний.

Деятельность Совета призвана содействовать становлению здоровой психологической атмосферы в доме. Это важно для профилактики, предупреждения и разрешения возникающих конфликтов, а также для организации жилищного просвещения в каждом конкретном доме.

 

 

ПАМЯТКА СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ

 

Что нужно знать о Ваших правах?

Мы платим за:

В ежемесячный платеж включены расходы на содержание подъезда жилого дома, в котором:

- входные двери, домофон, почтовые ящики, окна, лифты, мусоропровод, электрооборудование, система отопления должны находиться в исправном состоянии;- стены, пол, окна, лифты и мусоропровод должны содержаться в чистоте;

- температура воздуха в подъезде должна быть не менее +16С, разбитые стекла в дверях и окнах должны незамедлительно меняться.

Содержание и ремонт жилых помещений предусматривает оплату услуг по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая организация за счет средств текущего ремонта проводит замену и восстановление общедомового инженерного оборудования (не более 15%).

 

Управляющая организация обязана:

- следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;

- ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей; площадок перед мусоропроводами; вывозить отходы из мусороприемной камеры и проводить ее уборку; мыть пол лифта;

- два раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах без лифта;

- один раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах, оборудованных лифтом;

- содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;

- следить за работоспособностью систем вентиляции;

- регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;

- обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;

- следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации.

- один раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода.

 

 Ваша квартира

В ежемесячную плату не включены расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья. Тем не менее, управляющая организация должна содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

 

 Если в квартире случилась авария:

Позвоните в Вашу диспетчерскую службу (ДС), сообщите адрес и опишите проблему.

Если вы не знаете телефон Вашей ДС, но ваш дом оборудован лифтом, связаться с диспетчерской можно с помощью кнопки аварийного вызова.

По Вашей заявке представитель управляющей организации организует комиссионное обследование в Вашем присутствии и составит акт, в котором будет указаны причины повреждения, его виновник и объем ущерба.

Если случилась авария в доме:

Специалисты обязаны приехать не позже, чем через 30 минут после получения сообщения от диспетчера. Нормативы выполнения работ:

- 2 часа – прочистка канализационных стояков, лежаков. Работы по замене вентиля, крана горячей и холодной воды, смесителя. Устранение течи из стояка (без замены участков) и сантехоборудования (без замены сантехоборудования). Откачка воды из подвала, устранение неисправности в электрических сетях, аппаратах и устройствах;

- 4 часа – работы по замене участка стояка, замене насоса, замене полотенцесушителя, радиатора. Установка сгонов, устранение течи из трубопровода холодного водоснабжения, сварочные работы;

- 6 часов – устранение течи из трубопровода горячего водоснабжения (без замены участка);

- 8 часов – замена участков трубопроводов, задвижек.

 

 Если протекает кровля:

Работы по прекращению протечек от неисправности кровли, выполняются управляющей организацией в течение смены. Мелкий ремонт кровли выполняется при благоприятных погодных условиях в течение суток, смена кровельного покрытия до 50% производится за счет средств текущего ремонта.

 

Если Вашу квартиру заливает из-за неисправности кровли:

Позвоните по телефону объединенной диспетчерской службы (ДС), сообщите номер дома, квартиры и где происходит протечка.

Вызовите специалиста управляющей организации, который в Вашем присутствии составит акт, в котором указывается причина повреждения, описывается объем причиненного ущерба.

Если квартира и Ваше имущество были повреждены из-за неисправной кровли, управляющая организация обязана провести ремонт и компенсировать ущерб. Однако следует быть готовым к тому, что устанавливать виновника протечки и уточнять объем ущерба, возможно, придется в судебном порядке.

 

За что платим?

Наниматель платит:

- за пользование жилым помещением (плата за наем) — размер установлен муниципальным образованием;

- за содержание и ремонт жилого помещения — услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- за коммунальные услуги — холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Размер платы зависит от объема потребляемых услуг, определяемых по приборам учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления.

 

Собственник платит:

- за содержание и ремонт жилого помещения — услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Ставка определяется на общем собрании собственников, а если решение не принято, то применяются ставки, установленные муниципальным образованием;

- за коммунальные услуги — холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Размер платы зависит от объема потребляемых услуг, определяемых по приборам учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления.

 

 Качество коммунальных услуг

Требования к качеству коммунальных услуг устанавливаются Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Если услуги ненадлежащего качества подайте заявку по телефону диспетчерской службы (ДС) или обратитесь в адрес своей управляющей организации письменно.

Управляющая организация проводит проверку и составляет акт, где указываются: нарушения параметров качества, время и дата начала не предоставления услуги или предоставления услуги ненадлежащего качества. Акт подписывается исполнителем услуг — управляющей организацией и потребителем и является основанием для проведения перерасчета размера платы.

В случае споров или разногласий обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию Республики Хакасия.

 

Правительство Республики Хакасия:

Оказывает существенную поддержку жителям города, субсидируя часть расходов на коммунальные услуги.

 

Как можно управлять Вашим домом?

Перед собственниками стоит важная задача — стать настоящими хозяевами дома, организоваться и принимать коллективные решения. Жители имеют возможность выбрать способ управления многоквартирным домом:

- управление управляющей компанией;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

 

Что нужно знать о ТСЖ

Общее собрание — высший орган управления ТСЖ.

Правление — исполнительный орган ТСЖ.

Председатель ТСЖ — обеспечивает выполнение решений правления, подписывает платежные документы и совершает сделки, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества.

Ревизионная комиссия — проводит ревизию финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов ТСЖ заключение по результатам проверки финансовой отчетности, заключение о смете доходов и расходов и отчет о финансовой деятельности.

            ТСЖ является юридическим лицом, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке. С собственниками квартир, не являющимися членами ТСЖ, заключает договоры на содержание и ремонт общего имущества дома. ТСЖ может самостоятельно управлять домом и обслуживать его, так и заключать договоры с управляющей и подрядной организациями.

 

 Как проверить работу управляющей организации?

Правительство Российской Федерации постановлением №731 от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» обязало их управляющие организации раскрывать следующую информацию:

- общую информацию — реквизиты и актуальные контактные данные;

- основные показатели финансово-хозяйственной деятельности — расходы и доходы компании на содержание Вашего дома, выручку, прибыль, убытки;

- порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту, нормативы выполнения работ;

- информацию обо всех проведенных работах и оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества Вашего дома;

- сведения о стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества;

цены и тарифы на коммунальные услуги.

 

Контрольные полномочия Государственной жилищной инспекции Республики Хакасия

 

Контроль за соблюдением управляющими организациями:

- правил содержания общего имущества;

- порядка предоставления коммунальных услуг;

- проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ;

- проверка соответствия устава ТСЖ и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации;

- проверка правомерности избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления и других членов правления ТСЖ;

- проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, решения о выборе юридического лица или индивидуального предпринимателя в целях заключения договора управления многоквартирным домом, правомерность утверждения условий такого договора и его заключения.

 

 

Кому жаловаться, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

в жилищную инспекцию

По вопросам некачественного предоставления жилищных услуг (протечка кровли, разгерметизация межпанельных швов, соблюдение нормативного уровня и режима обеспечения отоплением, водоснабжением и другими коммунальными услугами, наличие в жилых домах приборов учета энерго- и водоресурсов, наличие и соблюдение условий договора между собственниками и управляющей организацией), если компания никак не отреагировала на Вашу претензию, можно обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию Республики Хакасия. Инспекция может выписать штраф управляющей организации, если специалисты выявят факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств.

 

Адрес Государственной жилищной инспекции

Республики Хакасия:

655000, Республика Хакасия,

г. Абакан, ул. Щетинкина, 18, а/я 60;

тел./факс: 8 (3902) 22-54-21

 

в Роспотребнадзор

            Как потребители жилищных и коммунальных услуг, граждане могут обращаться за защитой своих нарушенных прав в Управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Хакасия.

 

            Адрес Управления Роспотребнадзора:

            655012, Республика Хакасия,

г. Абакан, ул. М.Жукова, 5 «а» - 1;

тел. 8 (3902) 22-26-81; эл. почта: tu@rpnrh.ru

 

 

 

Дата создания: 21.08.2012 Дата обновления: 21.08.2012