Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства

Результаты проверки фактического роста
платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги.
Повышение эффективности работы управляющих компаний по управлению многоквартирным домом.

Уважаемый Виктор Михайлович!

Уважаемые участники совещания!

Рынок жилищно-коммунальных услуг Республики Хакасия достаточно велик, его оборот в 2010 году составил около 5,0 млрд. руб. Из них около 1,0 млрд. рублей приходится на услуги по содержанию и ремонту жилого фонда республики и 4,0 млрд. рублей – на коммунальные услуги.

I. Результаты проверки фактического роста платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги

Основным поставщиком жилищно-коммунальных услуг является управляющая компания. На сегодняшний день в республике зарегистрировано 45 управляющих компаний. Рабочей группой выборочно проверено 20 управляющих компаний.

Коммунальные услуги

В ходе проверки рабочей группой установлено, что фактический рост платы граждан за коммунальные услуги по муниципальным образованиям, в отношении которых проведена проверка, не превысил установленные Госкомтарифэнерго РХ 115%. Расчеты производились в сопоставимых условиях (набор и объемы коммунальных услуг декабря 2010 г. с применением тарифов, действующих с января 2011 года).

Жилищные услуги

Предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение, начиная с 2011 года, в связи с изменениями жилищного законодательства не устанавливается. Тариф на услуги по содержанию и ремонту жилья устанавливается собственниками помещений на общем собрании. Рост платы граждан за жилье в 2011 году по управляющим компаниям муниципальных образований варьируется в диапазоне от 102% в Ширинском районе до 198% в Усть-Абаканском районе.

Вместе с тем, в ходе проверки выявлены нарушения жилищного законодательства, которые имеют системный характер.

Первое. Управляющие компании своевременно не информируют в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирных домах об изменении размера платы за жилищные и коммунальные услуги. Это нарушение касается деятельности практически всех управляющих компаний, за исключением г. Саяногорска.

Второе. Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, которые не установили на своих собраниях размер платы за обслуживание жилья на 2011 г., управляющими компаниями предъявляется плата, принятая управляющими компаниями в одностороннем порядке (в отсутствие решения собственников и нормативного правового акта администрации муниципального образования).

Третье. Управляющие компании предъявляют собственникам плату за содержание и ремонт жилья без учета установленного конкретно по каждому дому перечня, объема и качества услуг. Законом определено, что в зависимости от физического состояния всех конструктивных и инженерных систем жилого дома, степени его износа и благоустройства собственники жилья должны оплачивать ровно столько, сколько необходимо для его содержания и текущего ремонта, т.е. тариф за жилищную услугу должен быть строго дифференцирован. Это требование управляющими компаниями не соблюдается. В результате такой «уравниловки» приходится либо перечень выполняемых работ подстраивать под установленную плату, либо собирать плату за невыполненные работы. Выборочные проверки отдельных управляющих компаний показали, что возврат средств за невыполненные работы (даже при условии аккумулирования на отдельных счетах) не производится.

Четвертое. В ходе проверки установлены нарушения при заключении договоров управления между управляющими компаниями и собственниками. В договорах управления отсутствует порядок расчета цены договора, т.е общая стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту жилья; не указан порядок изменения платы за коммунальные услуги; не определен порядок проведения контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств. Таким образом, основной документ между управляющими компаниями и собственниками составлен формально и не является «рабочим». Нарушения выявлены по управляющим компаниям городов Сорск, Черногорск, Усть-Абаканского, Алтайского и Ширинского районов.

Пятое. С прошлого года все управляющие компании должны размещать информацию о своей деятельности по установленным формам (стандартам) в сети Интернет. Управляющие компании не размещают (или размещают не в полном объеме) обязательный состав информации, который определен Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731.

Несоблюдение управляющими компаниями принципа «прозрачности» тарифа и его расчета исключает для собственника всякую возможность осуществлять контроль за выполнением управляющей компанией ее обязательств.

Данные нарушения были отражены в сводной информации по результатам проверки фактического роста платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги и направлены в Прокуратуру Республики Хакасия.

II. Повышение эффективности работы управляющих компаний по управлению многоквартирным домом

На сегодняшний день в республике доля многоквартирных жилых домов, в которых собственники помещений выбрали тот или иной способ управления, составила 44,1% (в 2009 году данный показатель составил 23,1%).

Число многоквартирных домов, в которых собственники выбрали способ управления многоквартирными домами, составляет 6355 ед. Из них в управлении управляющей организацией находится 2999 домов, что составляет 47,2% от общего значения (справочно: непосредственное управление – 2457 домов - 38,7%, управление ТСЖ – 899 домов - 14,1%).

В управлении управляющих компаний республики находятся 4765 тыс.м2 жилой площади. В том числе в управлении компаний муниципальной формы собственности - 463 тыс.м2 (9,7% от общего количества) и 4302 тыс.м2 – в управлении частных управляющих компаний (92,3%).

На данном этапе реформирования системы ЖКХ накопилось много вопросов, которые диктуют, в каких именно направлениях должна вестись работа с управляющими организациями и с собственниками, которые пока не в полной мере умеют реализовывать свои права и обязанности в части управления многоквартирными домами.
Кризисные явления в сфере управления многоквартирными домами нарастают и превращаются в один из основных факторов роста социальной напряженности граждан. Ситуация, складывающаяся на сегодняшний день в сфере жилищно-коммунального хозяйства, характеризуется наличием множества нерешённых проблем.
В их числе наиболее острыми являются многочисленные правовые и финансовые злоупотребления со стороны привлекаемых к управлению недвижимостью организаций, а также отсутствие реальной ответственности управляющих компаний перед гражданами.

В настоящее время, в отсутствие законодательных механизмов, регулирующих движение денежных средств от населения через управляющие компании к поставщику коммунальных услуг, долги управляющих компаний во многих регионах России достигли катастрофических размеров.

Для обеспечения прозрачности расчетов за предоставляемые ресурсы Минрегион приступил к созданию и введению в эксплуатацию Единой муниципальной базы информационных ресурсов (ЕМБИР), которая станет инструментом обеспечения точности достоверности и единства измерений, учета и расчетов. Также база повысит достоверность финансовой и статистической отчетности о тарифах, объемах потребления, стоимости коммунальных ресурсов и позволит направлять средства граждан за коммунальные услуги (ресурсы) непосредственно в адрес ресурсоснабжающих организаций, в т.ч. через систему «автоматического расщепления» платежа.

Стремительная демонополизация рынка по управлению многоквартирными домами привела к потере единого информационного пространства, которое позволяло осуществлять контроль и надзор за системой жизнеобеспечения со стороны государства и муниципальных образований. Для повышения эффективности взаимодействия администраций муниципальных образований с организациями, управляющими жилищным фондом, министерство предлагает разработать типовую форму соглашения о взаимодействии администрации муниципального образования с организациями, управляющими многоквартирными домами. Данное соглашение будет определять процедуру и порядок обмена информацией, необходимой для обеспечения возложенных на стороны по роду деятельности функций.

В целях совершенствования системы управления жилищным фондом республики, повышения эффективности контроля за организациями, выполняющими функции по управлению многоквартирными домами, министерством подготовлен проект постановления Правительства Республики Хакасия «О первоочередных мерах по совершенствованию системы управления жилым фондом Республики Хакасия и улучшению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг населению Республики Хакасия», а также в рамках мероприятий по информационной поддержке граждан завершается издание брошюры, подготовленной специалистами министерства в помощь собственникам жилья.
В целях правового образования и информирования населения, продвижения реформы ЖКХ на региональных теле- и радиоканалах, а также в муниципальных СМИ, министерство предлагает ввести специальную рубрику по разъяснению реформы ЖКХ.

Также хотелось бы отметить, что по предложению министерства ГОУ ВПО «Хакасский государственный университет им. Н.Ф.Катанова» готово провести 72-х часовые курсы повышения квалификации специалистов ЖКХ по вопросам долгосрочного инвестиционного планирования и инновационной деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве. Формирование групп началось 11 апреля, планируемая дата проведения - 18 апреля текущего года.

Однако специалисты муниципалитетов и руководители управляющих компаний не проявляют особого интереса к проводимому мероприятию, хотя именно от профессионализма работников отрасли зависят не только своевременная модернизация объектов, развитие передовых технологий, обеспечение населения качественным жильем, повышение энергетической эффективности и качества жилищно-коммунального обслуживания, долгосрочное инвестиционное планирование и инновационная деятельность, но и, как результат, снижение социальной напряженности в обществе.

Принимая во внимание вышесказанное и учитывая результаты проверок, рабочей группой предлагается комплекс мероприятий по изменению ситуации в сфере управления жилищным фондом:

Органам исполнительной власти:

• разработать и направить в муниципальные образования Республики Хакасия методические рекомендации по предоставлению управляющей организацией ежегодного отчета об исполнении условий договора управления многоквартирным домом;
• разработать и направить в муниципальные образования Республики Хакасия примерное положение о рейтинговой системе оценки деятельности управляющих компаний, осуществляющих управление многоквартирными домами на территории Республики Хакасия;
• разработать и утвердить единую форму платежного документа для внесения платы за жилищные и коммунальные услуги;
• разработать и утвердить типовую форму соглашения о взаимодействии администрации муниципального образования с организациями, управляющими многоквартирными домами;
• ежеквартально осуществлять мониторинг исполнения управляющими организациями стандартов раскрытия информации;
• разработать и направить в муниципальные образования Республики Хакасия перечень показателей качества содержания, эксплуатации и технического обслуживания жилых зданий.

Органам местного самоуправления:

• разработать и утвердить порядок рассмотрения обращений граждан управляющими организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами;
• организовать работу консультационных пунктов и «горячей линии» для населения по вопросам деятельности управляющих компаний, осуществляющих управление многоквартирными домами, на территории Республики Хакасия;
• обеспечить доведение до населения информации о местонахождении и режиме работы указанных консультационных пунктов и номера телефона «горячей линии»;
• проводить информационные кампании в целях информирования населения о необходимости проведения капитального ремонта, о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в жилом секторе, о последствиях проведения таких мероприятий в виде экономии как ресурсов, так и денежных средств, об обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по установке общедомовых и индивидуальных приборов учета;
• сформировать базу данных об организациях, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными жилыми домами на территории соответствующего муниципального образования;
• разработать, утвердить и ввести в действие критерии оценки деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами и порядок оценки эффективности работы управляющих организаций по управлению многоквартирными домами.

Спасибо за внимание!