26 августа 2016

В целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в отношении которых введены процедуры банкротства, Правительством Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.

Положения статьи о создании фонда вступили в силу 12.07.2016. Положения закона в части требований к размеру уставного капитала и поручительства вступят в силу с 01.07.2017. Остальные положения Закона вступят в силу с 01.01.2017.

На Минстрой Хакасии возложена:

- обязанность по подготовке заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве;

- контроль за установленными требованиями к раскрытию и размещению застройщиками информации, подлежащей раскрытию в сети Интернет;

- контроль за выполнением застройщиками примерных графиков реализации строительства;

- контроль за соблюдением застройщиком требований законодательства к ведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства;

- обязанность размещать на официальном сайте информацию о проведенных проверках деятельности застройщика;

- направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушением обязательных требований для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

- обращаться в суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в случаях декларирования в проектной декларации заведомо недостоверных сведений о соответствии застройщика установленным требованиям и истечения 6 месяцев со дня выдачи предписания об устранении требований к уставному капиталу, в случае неисполнения такого требования.

Введено дополнительное основание для проведения внеплановой проверки застройщика – отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 и более месяцев.

Минстрой Хакасии вправе получать от застройщика необходимую информацию, вправе в порядке межведомственного взаимодействия получать необходимую информацию от органов государственной власти.

 

 

Начиная с 01.01.2017 в целях привлечения на основании договоров участия в долевом строительстве денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов застройщик должен соответствовать требованиям, установленным ч.ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), в том числе, с 01.07.2017, требованиям к его уставному капиталу, закрепленным в п. 1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ (полная оплата уставного капитала, соответствие размера уставного капитала минимальному размеру, установленному ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ).

Застройщик, не отвечающий законодательно установленным требованиям, изначально не приобретает либо впоследствии утрачивает право на привлечение денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома.

Первоначально вопрос о наличии у застройщика права на привлечение разрешается контролирующим органом (на территории Республики Хакасия – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Хакасия, далее — Минстрой Хакасии) на основании анализа соответствия застройщика и проектной декларации законодательно установленным требованиям, в том числе требованиям к уставному капиталу застройщика, проводимого на основании поступления в инспекцию проектной декларации, направляемой застройщиком до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Результатом такого анализа является выдача инспекцией застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации законодательно установленным требованиям (далее – заключение о соответствии) или отказ в выдаче такого заключения (ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Уставный капитал должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее, чем минимальный размер суммы уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц:

- 2,5 млн рублей при строительстве не более 15000 кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

- 4 млн рублей – не более 2500 кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

10 млн рублей – не более 10 000 кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

- 40 млн рублей – не более 25 000 кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

- 80 млн рублей – не более 50 000 кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

- 150 млн рублей – не более 100 000 кв. м кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

- 400 млн рублей – не более 250 000 кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

- 800 млн рублей – не более 500 000 кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

- 1,5 млрд рублей – более 500 000 кв. м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;

Кроме того, застройщики вправе привлекать средства для строительства многоквартирного дома если:

- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации, не проводятся процедуры банкротства, в отношении застройщика отсутствует решение суда о приостановлении его деятельности в качестве административного наказания, застройщик отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), отсутствует в реестре недобросовестных участников по продаже земельного участка, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, отсутствует недоимка по налога, сборам, задолженность по платежам в бюджеты системы Российской Федерации, у директора и главного бухгалтера застройщика отсутствует судимость за преступления в сфере экономики.

Если размер уставного капитала застройщика не соответствует перечисленным требованиям, застройщик должен заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства по которому поручитель или сопоручители должны принять на себя обязательства отвечать по договорам заключённым застройщиком в полном объёме. При этом поручитель также должен отвечать перечисленным требованиям Закона, договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению, заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве на срок не менее чем на два года больший чем срок передачи объекта по договорам участия в долевом строительстве.

Застройщики, не удовлетворяющие требованиям на дату направления проектной декларации в Минстрой Хакасии, не вправе привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

Застройщики, не удовлетворяющие требованиям после даты направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов, в случае:

1) вступления в законную силу решения или определения арбитражного суда о ликвидации или о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

2) вступления в силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания, в том числе принятого по заявлению министерства в соответствии с ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ;

3) принятия решения о ликвидации юридического лица – застройщика его учредителями (участниками) или его уполномоченным органом.

Соответствующие решения должны быть направлены в министерство в срок не более чем один рабочий день со дня их принятия (вступления в силу). На основании данных решений министерством в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок не более чем один рабочий день со дня получения одного из указанных решений направляется уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан на строительство. Данное уведомление является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав (в ЕГРИП в отношении зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве вносятся сведения об отсутствии у застройщика указанного права, орган регистрации прав направляет участникам долевого строительства соответствующие уведомления, регистрация новых договоров участия в долевом строительстве не производится (ст. ст. 26, 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

            Само по себе наличие указанных решений свидетельствует о том, что застройщик уже не соответствует требованиям, установленным п.п. 2-4 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Проектная декларация, содержащая сведения о проекте строительства и о застройщике создаётся по форме, установленной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и направляется в Минстрой Хакасии до заключения первого договора участия в долевом строительстве путём заполнения электронной формы проектной декларации на сайте определённом федеральным органом исполнительной власти. Министерство в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации выдаёт застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям установленным законом или отказ в выдаче такого заключения.

            Заключение о соответствии является одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ).

На застройщика возложена обязанность по раскрытию информации на официальном сайте в течение пяти рабочих дней со дня получения заключения Минстроя Хакасии о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям. В открытом доступе на официальном сайте должна быть размещена проектная декларация проект договора участия в долевом строительстве, разрешительные документы, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов завершённых строительством в течение трёх предшествующих лет, ежемесячно выкладывать фотографии строящихся объектов, вносить изменения, заключение Минстроя Хакасии соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям и т.д.

Законом расширен перечень условий которые должен содержать договор участия в долевом строительстве. Возложена обязанность на застройщика при передаче объекта передать участнику инструкцию по эксплуатации объекта.

Установлена неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства приобретаемого гражданином – участником долевого строительства для личных, семейных и домашних нужд. Размер неустойки рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта.

Введён новый способ обеспечения обязательств застройщика – размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу. Если застройщик выбрал данный способ обеспечения обязательств, страхование и поручительство банка не требуется. Денежные средства депонируются на специальных счетах в банке, который должен удовлетворять требованиям к кредитным организациям, установленным Правительством Российской Федерации, в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты. Основанием для перечисления застройщику депонированной суммы – является исполнение обязательств по передаче объектов долевого строительства.

Законом расширен перечень целей, на которые могут быть потрачены денежные средства участников долевого строительства. При этом застройщик обязан вести учёт денежных средств отдельно в отношении каждого многоквартирного дома или нескольких много квартирных домов и (или) иных объектов недвижимости строительство которых осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утверждённой документацией по планировке территории.

Предусмотрено ведение федеральным органом исполнительной власти единого реестра застройщиков, порядок его ведения и состав сведений будет установлен Правительством Российской Федерации.

Новости по теме